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一、研究背景和目的

据调查，我国60岁及以上人口已近3亿，占比约20%，预计2035年超4亿、达30%以上，养老、健康管理与医疗服务需求剧增。康养产业涵盖健康管理、养老服务、文化旅游、体育康复等多业态，2023年市场规模逾11.5万亿元。广义康养若含养老及旅游，规模超20万亿元，预计2035年接近30万亿元。

二、日本藤泽智慧康养项目（SST）

SST项目位于神奈川县藤泽市，距离东京市中心大约50公里，占地面积19公顷，原为松下集团电视工厂旧址，是东京都会圈的重要外围区域。项目旨在打造一个示范性的可持续智慧社区，实现低碳环保、智能化管理和全方位综合服务，构建一个“30分钟生活圈”，涵盖居住、医疗、教育、商业和休闲等多种功能，以最便利的高质量服务推动实现“在地安养、在地终老”的目标。

三、SST项目的借鉴与启示

（一）中小规模房地产企业制约因素

作为中小规模房企，在推动地产+康养产业转型升级的过程中，可能存在的制约因素：

1.资金和融资压力。康养项目通常需要前期大量投入，包括土地、建筑、设备、智能化系统以及后续运营资金。融资渠道受限、贷款利率较高以及政策性资金竞争激烈，都可能成为推进项目的阻力。

2.专业人才和技术瓶颈。康养产业涉及医疗、养老、康复、健康管理以及智能信息系统的综合运用，中小企业在引进、培养及留住专业人才方面存在一定困难，同时在技术研发和系统集成方面也可能缺乏足够的实力，导致服务和产品难以与市场领先者竞争。

3.产业链整合能力不足。康养产业是一个多元融合的领域，不仅需要房地产开发经验，还涉及医疗、养老、文化、旅游等多个领域。中小型企业在整合供应链、搭建跨界合作平台和协调各方资源上，往往经验和资源相对有限，难以形成完整的康养服务生态圈。

（二）SST项目对于房企产业升级的借鉴意义

PPP模式构建产管学多方共治平台。藤泽SST项目作为一个典型的社区改造（城市更新）项目，由松下集团主导，联合藤泽市政府、金融机构、设计公司、建筑企业以及多所高校和研究机构，共同组成了“藤泽SST联盟”，三方采用PPP模式，即公共部门和私营部门共同出资、共担风险、共享收益。

这种模式下，当地市政府负责审批项目规划，提供土地资源、政策引导和部分资金支持，确保项目符合公共利益和区域发展规划，同时负责协调和承担部分基础设施建设，如道路、公共照明、公共安全设施等，形成稳定的外部环境。企业方提供先进的绿色技术、智慧家居与能源管理解决方案，并注入必要的资本，承担项目建设和部分运营风险。高校和研究机构参与项目的前期技术评估、方案优化和后期效果监测，为项目引入最新的研究成果和创新理念，保证项目持续符合可持续发展目标。

（三）地产+智慧康养产业升级的行动建议

1.制定清晰的转型战略与愿景。尊重市场及客户诉求，深入调研目标客户群体（如老龄群体、家庭、医疗需求等），明确康养市场的痛点与需求，制定符合企业实际情况的转型战略。先在部分项目中试行新的业务模式，再逐步扩大规模，在有限区域内开展试点，先行验证新业务模式的可行性，积累经验和成功案例，再逐步推广至更大范围。

2.跨界合作推动资源整合。房企可以与头部医疗机构、养老服务、科技企业、保险公司等形成战略联盟，整合各方专业资源，共同开发康养产品和服务，实现从能源管理、健康监控到社区服务的全链条数字化管理。

3.争取政策支持与多元融资。积极与地方政府沟通，争取康养产业相关的税收优惠、专项补贴或低息贷款，降低转型成本。探索与金融机构、风险投资等合作，构建多渠道融资体系，为转型项目提供稳定的资金支持。